تستهدف تعديلات نظام التسجيل العيني للعقار تطوير إجراءات تسجيل الملكيات العقارية في السعودية، وتعزيز دقة البيانات والخرائط المساحية، إلى جانب تنظيم آليات تصحيح الأخطاء والتعامل مع الطلبات والتصرفات العقارية خلال فترة التسجيل.
وتضمنت التعديلات ضوابط محددة لنسب تفاوت المساحات والأطوال بحسب موقع العقار، ومهلًا زمنية لاستكمال الطلبات وتقديم الأحكام النهائية، فضلًا عن تنظيم حالات رفض التسجيل أو إيقاف إجراءاته عند وجود قيود أو ازدواجية في الصكوك.
تنظيم التصرفات العقارية خلال فترة التسجيل
سمحت التعديلات بتوثيق التصرفات العقارية التي تتم على العقار خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، بعد التحقق من استيفاء العقار متطلبات التسجيل، وعدم وجود قيد أو مانع يحول دون توثيق التصرف أو استكمال إجراءات التسجيل.
ويجب أن يتضمن نموذج التوثيق بيانات أطراف التصرف والعقار وصك ملكيته، ونوع التصرف وتاريخه، ورقم طلب التسجيل العيني الأول وتاريخه، مع تمكين المشتري من الاطلاع على بيانات العقار وطلب التسجيل قبل توثيق التصرف.
كما يحل المالك الجديد محل المالك السابق في استكمال إجراءات التسجيل، بينما يُمنع توثيق أي تصرف جديد إذا صدر قرار مسبب برفض طلب التسجيل العيني الأول.
معالجة ازدواجية صكوك الملكية
نظمت اللائحة التعامل مع حالات ازدواجية صكوك الملكية، التي تنشأ عند وجود صكين أو أكثر يثبت كل منها ملكية متعارضة للعقار نفسه أو جزء منه.
وفي حال عدم اتفاق الملاك، يوقف المسجل العقاري إجراءات التسجيل بقرار مسبب، إلى حين معالجة الازدواجية بالطرق النظامية، بما في ذلك صدور حكم نهائي من المحكمة المختصة.
ولا يعني وقف الإجراءات رفض طلب التسجيل أو سقوط أسبقيته، ما لم يصدر قرار مسبب بذلك، كما تستأنف الإجراءات عند انتهاء سبب الإيقاف أو إلغاء القرار بناءً على التظلم.
مهل زمنية للتأشير بالدعاوى وتسجيل الأحكام
حددت التعديلات مددًا زمنية للتعامل مع الدعاوى والأحكام القضائية المرتبطة بالعقارات؛ إذ يتم التأشير بالدعوى في السجل العقاري خلال 3 أيام عمل من استيفاء الطلب أو ورود طلب المحكمة المختصة.
كما ألزمت بتقديم الأحكام النهائية إلى السجل العقاري خلال 60 يومًا من تاريخ اكتسابها الصفة النهائية، مع تنظيم المدد المقررة لتسجيلها بعد تقديمها مستوفية المتطلبات النظامية، بما يشمل مددًا تصل إلى 30 يومًا من تاريخ التقديم أو 90 يومًا من اكتساب الحكم صفته النهائية، وفق الحالات المحددة في اللائحة.
أسبقية الطلبات ومهلة استكمال النواقص
اعتمدت التعديلات ترتيب أولوية الطلبات وفق وقت تقديمها المحدد باليوم والساعة والدقيقة، بما يضمن وضوح أسبقية كل طلب عند وجود طلبات متعددة مرتبطة بالعقار نفسه.
ومنحت مقدم الطلب غير المكتمل مهلة 30 يومًا لاستيفاء النواقص المطلوبة، مع إمكانية استكمالها خلال هذه الفترة، وفي حال عدم استكمالها يُعد الطلب كأن لم يكن، وتسقط أسبقيته وفق الضوابط الواردة في اللائحة.
ضوابط تسجيل العقارات الموصوفة على الخارطة
تناولت التعديلات إجراءات العقارات الموصوفة على الخارطة، ونظمت آلية تحويل بياناتها إلى بيانات عقارية بعد اكتمال المشروع.
وبموجب الأحكام الجديدة، يمكن للمطور العقاري أو الجهة المرخصة طلب تحويل البيانات خلال 30 يومًا من اكتمال العقار، إذا لم يتقدم المالك بطلب التسجيل، وذلك وفق الإجراءات والمتطلبات المحددة.
تحديث الخرائط ومعايير الرفع المساحي
شملت التعديلات تحديث المتطلبات الفنية للخرائط والأعمال المساحية، من خلال اعتماد تقنيات وبيانات مكانية أكثر دقة، وتحديد معايير لقياس دقة نقاط التحكم الأرضية والرفع المساحي بحسب طبيعة المنطقة.
وتبلغ دقة نقاط التحكم الأرضية 25 سنتيمترًا داخل المخططات المعتمدة، و200 سنتيمتر في المناطق الأخرى، فيما حُددت دقة الرفع الميداني النسبي بنحو 0.05 متر داخل المخططات المعتمدة، و0.15 متر في المناطق غير المخططة داخل النطاقات العمرانية، و0.5 متر خارجها.
كما تضمنت التحديثات إضافة طبقات مكانية توضح ما يوجد تحت سطح الأرض وما يرتفع فوقه، بما يشمل المباني والملحقات والمزروعات والمصانع والمنشآت، إلى جانب عناصر البنية التحتية والخدمات.
الاعتراض على التسجيل العيني الأول
أتاحت التعديلات للمعترض على التسجيل العيني الأول التقدم بطلب التأشير بالدعوى القضائية في السجل العقاري وقوائم العقارات المسجلة عينيًا، بعد قيد الدعوى لدى المحكمة المختصة، كما منحت المحكمة صلاحية طلب التأشير مباشرة دون الحاجة إلى تقديم طلب من صاحب المصلحة.
ويجب تنفيذ التأشير خلال 3 أيام عمل من تاريخ تقديم الطلب مستوفيًا متطلباته أو ورود طلب المحكمة. أما إذا قُيدت دعوى الاعتراض بعد اكتساب التسجيل العيني الأول الحجية المطلقة، فلا يتم التأشير بها، مع بقاء حق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة للمطالبة بالتعويض.
نشر قوائم العقارات المسجلة عينيًا
أوجبت التعديلات نشر قوائم العقارات التي اكتملت إجراءات تسجيلها عينيًا عبر المنصة الإلكترونية التابعة للسجل العقاري، مع إعلان الهيئة عن نشر هذه القوائم بالوسائل التي تراها مناسبة.
كما أتاحت طلب الحصول على بيانات من السجل العقاري، مع توضيح البيانات المطلوبة والغرض من الحصول عليها، باستثناء بيانات ملاك الحقوق العينية والعقارات التي تحدد الجهات المختصة سريتها.
متى بدأ العمل بالتعديلات الجديدة؟
صدر قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (3/39/م/26) بتاريخ 28 سبتمبر 2026، ونُشر في جريدة أم القرى بتاريخ 30 أكتوبر 2026، ونص القرار على العمل بالتعديلات من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية.
