أظهرت مسودة اللائحة التنفيذية الجديدة لنظام رسوم الأراضي البيضاء تحديثات جوهرية تهدف إلى تنظيم آليات تطبيق الرسوم وتقييم الأراضي بشكل أكثر دقة، مؤكدة أن النطاقات العمرانية والتخصيصات المعتمدة لن يُعتد بها ما لم تكن واردة صراحة في خرائط النطاق العمراني والمخططات التفصيلية الصادرة عن الجهات المختصة.
شمولية تطبيق نظام رسوم الأراضي البيضاء على جميع استخدامات الأراضي
بحسب مسودة اللائحة التي نشرتها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان على منصة “استطلاع”، فإن جميع استخدامات الأراضي، دون استثناء، تخضع لتطبيق الرسوم وفقًا لأحكام النظام، بما يعزز العدالة والشمول في التطبيق على مستوى مناطق المملكة.
لجنة تقدير وتقييم الأراضي
تنص المسودة على أن وزارة الشؤون البلدية والإسكان تشكّل لجنة أو أكثر بقرار من الوزير لتقدير قيمة الأراضي الخاضعة للرسم. ويُشترط أن تتكوّن اللجنة من ثلاثة أعضاء على الأقل، من ضمنهم مقيمون مرخصون من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
وتُحدّد قواعد العمل والمعايير المستخدمة لتقييم الأراضي، بالإضافة إلى مكافآت الأعضاء، من خلال قرار وزاري يصدر بالتنسيق مع وزارة المالية.
كما يُشترط توافر الخبرة في تقدير العقارات وفهم إجراءات تطوير الأراضي في جميع أعضاء اللجنة، وتكون مدة العضوية ثلاث سنوات قابلة للتجديد.
نظام رسوم الأراضي البيضاء: احتساب معامل توافر الخدمات
توضح المسودة أن تقييم مدى توافر الخدمات العامة والمرافق يتم عبر أوزان محددة لكل خدمة، وفقًا لأهميتها في تطوير الأرض، ويتم احتساب هذه الأوزان ضمن معادلة معتمدة من الوزارة، على أن تخضع هذه المعادلة لمراجعة دورية.
المعايير الأساسية لتطبيق نظام رسوم الأراضي البيضاء
تشير اللائحة إلى أن فرض رسوم الأراضي البيضاء يستند إلى خمسة معايير رئيسية، هي:
- وجود فجوة بين العرض والطلب في السوق.
- تضخم أسعار العقارات.
- نقص المعروض من الأراضي المطورة.
- احتكار الأراضي البيضاء دون تطوير.
- نسبة الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
آليات مرنة لاحتساب الرسوم
تنص المسودة على ثلاث آليات رئيسية لحساب نسبة الرسم على الأراضي البيضاء:
النسبة الأساسية: 2.5% من قيمة الأرض وتطبق بشكل موحد.
نسبة الزيادة السنوية: يمكن تطبيقها تصاعديًا خلال فترة معينة.
النسبة المتغيرة: تقترحها فرق فنية متخصصة، بناءً على مؤشرات السوق لمعالجة التغيرات السعرية، سواء بالزيادة أو الانخفاض.
ويتم تحديد النسبة النهائية عبر معادلة تجمع هذه النسب الثلاث.
تحديد النطاقات الجغرافية والمساحات المشمولة
يملك وزير الشؤون البلدية والإسكان صلاحية تحديد النطاقات الجغرافية التي تخضع للرسوم في كل مدينة، بالإضافة إلى تحديد نسبة الرسم، نوع استخدام الأرض، الحد الأدنى للمساحة، ومجموع الأراضي التي ينطبق عليها النظام.
كما تقوم الوزارة بمراجعة دورية لحالة كل نطاق، ويمكنها بناءً على نتائج المراجعة تعديل المساحات الخاضعة للرسم أو تعليق التطبيق.
توحيد إصدار الفواتير وتفاصيل السداد
تُمنح للوزير صلاحية توحيد مواعيد إصدار فواتير الرسوم السنوية في كل مدينة. كما يُحدّد المبالغ المستحقة عند تعديل توقيت الفواتير، بالإضافة إلى المدد الزمنية اللازمة لإنجاز تطوير الأرض أو بنائها.
ولإخضاع الأرض للرسم، يُشترط أن تكون فضاء، قابلة للتطوير أو البناء، تقع ضمن نطاق خاضع للرسم، ولا تقل مساحتها أو مجموع مساحات الأراضي المملوكة لنفس الشخص عن 5,000 متر مربع، وأن يكون استخدام الأرض مطابقًا للاستخدامات المحددة في النظام.
حالات توقف تطبيق الرسم
يتوقف تطبيق الرسم في الحالات الآتية:
إذا انتفى أحد شروط تطبيق الرسم.
وجود مانع قانوني يمنع المالك من التصرف، بشرط ألا يكون قد تسبب فيه.
وجود عائق يمنع إصدار التراخيص أو الموافقات اللازمة، بشرط عدم مسؤولية المكلف.
إنجاز تطوير الأرض أو بنائها خلال المدة النظامية.
كما يحق للوزير تعليق تطبيق الرسم لفترة زمنية محددة عند إنجاز التطوير، مع إمكانية منح المكلف مهلة إضافية بحسب طبيعة الأرض ومساحتها، وفي حال عدم الالتزام تُحصّل الرسوم المستحقة.
ضمانات العدالة والرقابة
أوضحت المسودة أن الوزارة ستتخذ الإجراءات الكفيلة بضمان عدالة التطبيق ومنع التهرب، مثل توحيد المعايير والتحقق من دقة البيانات المقدمة. وتُعد جميع الإخطارات رسمية وملزمة عند التبليغ إلكترونيًا أو عبر الوسائل المعتمدة.
ويصدر إعلان إخضاع الأراضي للرسوم متضمنًا: تاريخ الإعلان، اسم المنطقة، الخارطة الجغرافية، المهلة الزمنية لتقديم الوثائق، عنوان البوابة الإلكترونية، وبيانات التواصل.
التزامات المكلف وسداد الفواتير
تلزم اللائحة المكلفين بسداد الرسوم خلال 90 يومًا من تاريخ التبليغ، سواء تم التبليغ عبر الوسائل الإلكترونية أو الطرق المعتمدة، ويُرفق في الفاتورة جميع التفاصيل مثل الاسم، بيانات الملكية، موقع الأرض، نسبة الرسم، وتاريخ الاستحقاق، مع إتاحة حق التظلم.
ويُعتبر التأخير في السداد أو التقديم خاضعًا للغرامات، كما يجوز تحصيل الرسوم والغرامات بأثر رجعي، وتملك الوزارة صلاحية الاستعانة بأي وسيلة، بما في ذلك التعاون مع القطاع الخاص لتحصيل المستحقات.
رسوم مشتركة وآلية التحصيل
إذا كانت الأرض مملوكة لأكثر من طرف، سواء أفرادًا أو جهات اعتبارية، يُلزم كل طرف بسداد نصيبه من الرسم. وتستخدم الرسوم المحصلة في تمويل مشاريع الإسكان وفقًا لما تحدده الوزارة.
تؤكد المسودة استمرار تنسيق وزارة الشؤون البلدية والإسكان مع الجهات المعنية لتطبيق النظام. ويصدر الوزير التعليمات التنفيذية اللازمة لضمان الالتزام بأحكام اللائحة.
يُذكر أن وزارة الشؤون البلدية والإسكان قد طرحت مسودة اللائحة على منصة استطلاع التابعة للمركز الوطني للتنافسية، ودعت المختصين والمهتمين إلى تقديم آرائهم خلال فترة الاستشارة العامة.
