يُعد التقييم العقاري عملية تحديد القيمة السوقية الدقيقة لعقار معين، سواء كان منزلًا، قطعة أرض، متجرًا، مصنعًا، أو مزرعة. وتُجرى هذه العملية لأغراض متعددة، مثل البيع أو الشراء أو الرهن العقاري، أو التأمين، أو توزيع الميراث والأصول.
في المملكة العربية السعودية، تتم هذه العملية عن طريق مقيم عقاري معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)، وهي الجهة الرسمية التي تنظم وتطور مهنة التقييم العقاري في البلاد.
معايير التقييم العقاري في السعودية
يعتمد التقييم العقاري في السعودية على معايير مهنية وعلمية دقيقة، أبرزها المعايير الدولية للتقييم، إضافة إلى المعايير المحلية المعتمدة من قبل الهيئة.
وتهدف هذه المعايير إلى ضمان النزاهة والعدالة في تقدير القيمة السوقية للعقارات، بما يتماشى مع حركة السوق والظروف الاقتصادية في المملكة.
ما العوامل المؤثرة في التقييم العقاري؟
عدة عوامل تحدد القيمة الحقيقية للعقار في السوق، وتؤثر بشكل مباشر في نتائج التقييم، من أبرزها:
- الموقع الجغرافي للعقار: قربه من الخدمات، المدارس، المراكز الصحية، والمواصلات يؤثر بشكل كبير في سعره.
- الحالة العامة للعقار: وتشمل عمر البناء، جودة التشطيب، الصيانة، والتصميم.
- المساحة الكلية: كلما زادت مساحة العقار، ارتفعت قيمته النسبية.
- البنية التحتية المحيطة: مثل الطرق، شبكات الصرف الصحي، المرافق العامة.
- الظروف الاقتصادية والسوقية: خاصة العرض والطلب، ومستوى الأسعار في المنطقة، وحالة الاقتصاد المحلي.
لماذا يعتبر التقييم العقاري أمرًا مهمًا؟
يمثل التقييم العقاري أداة أساسية لكل من يرغب في البيع أو الشراء أو الاستثمار في العقارات. وتكمن أهميته في الآتي:
- تحديد السعر العادل للعقار بناءً على معايير واضحة.
- دعم قرارات التمويل والرهن العقاري لدى البنوك.
- تسوية النزاعات العقارية بين الأطراف.
- تسهيل عمليات توزيع الإرث والممتلكات بين الورثة.
- ضمان العدالة والشفافية في جميع الصفقات العقارية.
- تعزيز ثقة المستثمرين بالسوق العقاري المحلي.
ما هي أنواع التقييم العقاري في السعودية؟
يوجد أكثر من أسلوب لتقييم العقارات، ويُختار الأسلوب المناسب حسب نوع العقار والهدف من التقييم. وتشمل أبرز الطرق:
1. أسلوب السوق
يعتمد على مقارنة العقار مع عقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا في نفس الموقع، ويُعتبر من أكثر الأساليب استخدامًا.
2. أسلوب الدخل
يُستخدم لتقييم العقارات الاستثمارية، حيث تُحسب القيمة بناءً على الدخل المتوقع من الإيجارات أو التشغيل التجاري.
3. أسلوب التكلفة
يُطبق هذا الأسلوب عند غياب البيانات السوقية الكافية، ويعتمد على حساب تكلفة بناء العقار مضافًا إليها قيمة الأرض.
ما هي شروط التقييم العقاري في السعودية؟
تفرض الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين عددًا من الشروط لضمان تنفيذ عمليات التقييم بشكل دقيق وموثوق، ومنها:
- وجود صك ملكية قانوني للعقار.
- أن يكون العقار مسجلًا رسميًا في الجهات المختصة.
- توفر بيانات تفصيلية عن العقار: نوعه، مساحته، موقعه، حالته.
- وضوح الهدف من التقييم: سواء كان للبيع، الرهن، التمويل، أو التأمين.
- إجراء زيارة ميدانية للعقار من قبل المقيم المعتمد.
- استخدام أساليب التقييم المعتمدة مثل السوق، الدخل، أو التكلفة.
- تقديم تقرير تقييم مفصل يحتوي على المعلومات والافتراضات والأسلوب المستخدم في التقييم.
شروط المقيم العقاري في السعودية
وضعت الهيئة معايير واضحة يجب أن يستوفيها أي شخص يرغب في العمل كمقيم عقاري معتمد داخل المملكة، وتشمل هذه الشروط:
- أن يكون سعودي الجنسية إذا كان يعمل بشكل فردي. أما غير السعوديين فيمكنهم ممارسة المهنة عبر مكاتب مرخصة.
- الحصول على مؤهل جامعي في تخصصات ذات علاقة مثل إدارة الأعمال، الهندسة، أو الاقتصاد.
- اجتياز الدورات التدريبية المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
- الحصول على العضوية والزمالة الرسمية من الهيئة.
- التمتع بمهارات تحليل البيانات، كتابة التقارير، واستخدام برامج التقييم الحاسوبية.
- امتلاك رخصة مهنية سارية وتجديدها دوريًا، إلى جانب تحديث بيانات العمل عبر منصة “قيم” خلال 30 يومًا من أي تغيير.
أثر التقييم العقاري على قرارات الاستثمار والتمويل
على المستثمرين:
يُساعد التقييم العقاري في تحديد القيمة الحقيقية للعقار، مما يُمكّن المستثمر من اتخاذ قرار مدروس، وتجنب الوقوع في الاحتيال أو التقييمات المضللة.
على السوق العقاري:
يساهم التقييم في تنظيم السوق من خلال تقديم بيانات دقيقة، مما يُقلل من النزاعات والمضاربات، ويضمن تحديد أسعار منطقية تتناسب مع الواقع الاقتصادي.
على التمويل العقاري:
تلجأ البنوك ومؤسسات التمويل إلى تقارير التقييم لتحديد حجم التمويل المناسب، مما يعزز الثقة بين المقترضين والممولين.
