طرحت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك اللائحة التنفيذية لنظام ضريبة التصرفات العقارية، وذلك عبر منصة ”استطلاع“، حيث تسعى الهيئة من خلال هذه اللائحة إلى تحديد التعاريف ذات الصلة، وتوضيح نطاق فرض الضريبة وآليات استحقاقها وسدادها، إضافة إلى تحديد معايير وضوابط الإعفاءات، وإجراءات رد الضريبة المسددة بالخطأ، وحق الهيئة في إعادة تقييم احتساب الضريبة.
وفقاً للائحة الجديدة، تفرض الضريبة بنسبة 5% على التصرف العقاري، بغض النظر عن حالة العقار أو شكله أو استخدامه عند التصرف، سواء كان التصرف يشمل العقار كاملاً أو جزءاً منه، وسواء كان العقار منجزاً أو قيد الإنجاز أو على الخارطة. كما تشمل الضريبة العقارات المملوكة من قبل الشركات العقارية، مع وضع آليات واضحة لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار في حال كان التصرف يتم عبر نقل حصص في تلك الشركات.
وتشمل اللائحة أيضاً آليات احتساب الضريبة في حالات التصرف العقاري التي ينتج عنها منح حق الانتفاع بالعقار لمدة تتجاوز 50 سنة، حيث تحتسب الضريبة بناءً على القيمة الحالية للقيمة السوقية العادلة لحق الانتفاع، أو القيمة الحالية لإجمالي المقابل المتفق عليه، أيهما أعلى. كما تحدد آليات فرض الضريبة على العقارات المندرجة ضمن مشاريع البناء والتملك والتشغيل والتحويل ”BOT“، وفقاً للقيمة السوقية في تاريخ نقل الملكية.
حددت اللائحة تعريف الشركة العقارية بأنها أي شركة تمتلك عقارات داخل المملكة بهدف تحقيق إيرادات من بيعها أو تأجيرها، شريطة ألا تقل القيمة السوقية لعقاراتها عن 50% من إجمالي أصولها. كما وضعت ضوابط تحكم التصرف في الحصص العقارية داخل تلك الشركات، بما في ذلك اشتراط عدم نقل الحصص المملوكة للأفراد بنسبة 10% أو أكثر خلال مدة ثلاث سنوات، إلا وفق الأحكام الضريبية المحددة.
أوضحت اللائحة التنفيذية مجموعة من الحالات التي تستوجب الإعفاء الكامل من ضريبة التصرفات العقارية، ومن أبرزها:
التصرفات العقارية الخاصة بتوزيع التركة وفق أحكام الشريعة الإسلامية، أو نقل الملكية إلى الوقف المسجل رسمياً أو الجمعيات الخيرية المرخصة، أو التصرف العقاري بين الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثالثة بشرط توثيق الهبة وعدم إعادة التصرف بها خلال ثلاث سنوات.
وتشمل حالات الإعفاء أيضًا عمليات نزع الملكية للصالح العام أو وضع اليد المؤقت، التصرف العقاري الناجم عن عمليات الاندماج أو الاستحواذ بين الشركات، وفق شروط معينة تضمن عدم التصرف في الحصص لمدة خمس سنوات، والتصرفات العقارية التي تتم بين الكيانات المملوكة بالكامل لنفس المالك، التصرف في العقارات لمطور عقاري مرخص وفق أنظمة البيع على الخارطة.
وبحسب اللائحة، يحق للمتصرف أو ممثله المطالبة باسترداد الضريبة المسددة في حالات معينة، تشمل دفع الضريبة بالزيادة أو بالخطأ، أو سدادها على تصرف عقاري غير مكتمل، أو إلغاء التصرف العقاري وفق الشروط المحددة.
وأوضحت الهيئة أن استرداد الضريبة في حالة التصرف العقاري غير المكتمل يتطلب إعادة أي مقابل تم استلامه، مع إشعار الهيئة وفقًا للمدد المحددة. كما يشترط في حالات إلغاء التصرف العقاري ردّ قيمة العقار إلى المتصرف له، وإعادة تسجيله باسم المالك السابق خلال 90 يومًا من تاريخ توثيق التصرف، دون أي تغيير على وصف العقار.
وأكدت الهيئة ضرورة تقديم طلب الاسترداد عبر النموذج المعتمد خلال 12 شهرًا من تاريخ السداد، أو خلال 60 يومًا من صدور قرار قضائي نهائي أو التسوية مع الهيئة. وتلتزم الهيئة بالبت في الطلب خلال 30 يومًا، مع إمكانية تمديد المدة مرة واحدة فقط، على أن يتم إخطار مقدم الطلب.
وأوضحت اللائحة أن الهيئة لن تنظر في طلبات استرداد المبالغ قيد الاعتراض أو التظلم حتى صدور قرار نهائي بشأنها، ولها الحق في خصم أي مبالغ مستحقة على المتصرف قبل إعادة الضريبة.
تأتي هذه اللائحة كجزء من جهود الهيئة لتعزيز الشفافية والوضوح في تطبيق نظام ضريبة التصرفات العقارية، بما يحقق التوازن بين تحصيل الإيرادات الضريبية ودعم قطاع العقارات في المملكة، من خلال وضع معايير واضحة للإعفاءات والالتزامات الضريبية. كما تهدف إلى تقليل النزاعات الضريبية، وضمان الامتثال الطوعي من قبل الأفراد والشركات العقارية.
